Ст. 250 Гражданского кодекса
предусматривает, что при продаже доли в коммунальной квартире
преимущественное право покупки имеют собственники других долей. Однако
при желании квартиру можно продать и совсем другим людям. Владелец
продаваемой части обязан известить их о готовящейся сделке, с указанием
цены и прочих условий. Если собственников других долей они не
устраивают, они должны дать письменный отказ.
Зачем в закон внесена такая норма - очевидно: чтобы по возможности
побыстрее покончить с коммуналками. На практике, к сожалению, бывает
так, что соседи и сами не покупают, и отказ не дают. Мера на такой
случай тоже предусмотрена: можно отправить заказное письмо с
уведомлением о вручении. Молчание получателя в течение месяца органы
государственной регистрации признают как отказ. Но иной раз даже
разыскать этих соседей, узнать, где они проживают, невозможно.
Риэлторы, однако, знают, по меньшей мере, пять способов, как ст. 250
ГК обойти. Рассказываем о них - никоим образом не как призыв нарушать
закон, а как пример того, насколько тщательно нужно проверять
приобретаемую квартиру. В истории приглянувшегося вам объекта
недвижимости может оказаться такого рода темное пятно...
Путь первый - показать в договоре завышенную цену. Для нашего
рынка пока характерно другое - цены в документах занижать, чтобы
избежать налогообложения. Но если собственник владел недвижимым
имуществом более трех лет, налог он платить не будет ни при какой
сумме. Повышенная сверх меры цена, конечно, отпугнет владельцев других
долей. Но у этого метода есть и недостаток - продавец в последний
момент может потребовать, чтобы доля покупалась именно за ту сумму, что
указана в документах. А если нет - то договор я заключать не буду, и,
поскольку сделка срывается вроде как не по моей вине, все внесенные
авансы не возвращаются.
Путь второй - провести сделку договором дарения. Минусами
здесь является то, что одаряемый (если только он не является
родственником дарителя) должен будет заплатить 13-процентный подоходный
налог. Кроме того, дарение совершенно постороннему человеку выглядит
подозрительно, и эти подозрения тем сильнее, что совсем недавно доля
продавалась, а теперь вдруг дарится...
Третий путь куда более изящный - он называется "отщепление".
Имея, например, часть в квартире, собственник дарит будущему покупателю
некую мизерную часть своей доли - 1/100. Подоходный налог для
одаряемого становится совсем небольшим. После этого одаряемый
становится уже владельцем доли, и имеет совершенно одинаковые с
владельцами прочих долей права купить остающиеся 99/100. Ведь ст. 250
ГК ничего не говорит о том, владельцем какой именно доли надо быть.
Минусы - явно подозрительная сделка по дарению 1/100. Добавим к этому и
то, что сделка растягивается во времени, и это всегда чревато тем, что
между участниками возникнут разногласия.
Четвертый вариант - заем с отступным. Стороны заключают
договор займа, залогом в котором является доля в квартире. Потом
должник деньги не возвращает, и залог переходит в собственность
кредитора. Скажем сразу, что Главное управление Федеральной
регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС) пока отказывается
регистрировать подобные договоры - видимо, понимая, какая именно сделка
тут подразумевается. С другой стороны, можно потребовать
зарегистрировать сделку через суд - и сотрудники ФРС вряд ли сумеют
выиграть такой процесс. И еще один недостаток - владельцы других долей
могут выплатить долг, и в этом случае суд скорее всего признает, что
доля должна принадлежать им.
И пятый способ - заключение договора ренты. Через некоторое
время рента может быть выкуплена, и плательщик рентных платежей
становится полноправным собственником. Тут те же недостатки, что и у
предыдущего варианта, да еще и явная фиктивность, если договор ренты
заключают еще молодые люди.
Выводы
...Чем грозят подобные хитрости? Договор может быть оспорен в суде -
инициатором могут выступить как надзорные органы, так и недовольные
владельцы других долей. Если фиктивность будет доказана, то вступит в
действие ст. 170 ГК "Притворная сделка", которая гласит, что притворную
сделку (т.е. сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку)
следует расценивать как то, что стороны "имели в виду". Иными словами,
здесь налицо продажа, а значит, согласно уже знакомой нам ст. 250, доля
должна перейти владельцам другой доли. Но следует отметить, что
фиктивность сделки очень сложно доказать.
Пока обе стороны "крепко держатся за руки", утверждая, что они
по-честному хотели подарить или заключить договор ренты, доказать
обратное практически невозможно.
Источник: Квартира. Дача. Офис
