Увы, на практике все оказывается не так просто. Попробуем подойти к теме с другой стороны. Есть здесь типичные для сегодняшнего дня проблемы и подводные камни, о которых неискушенному заемщику на первых порах ничего не известно. И лучше не учиться на собственных ошибках, а узнать все, о чем порой не слишком тактично умалчивают ипотечные операторы.

Для примера — несколько характерных проблем и вариантов их решения.

Проблема первая: рост цен на рынке жилья

Сегодня квартиры дорожают на 1,5–2% в неделю. Это обстоятельство существенно осложняет покупку жилья с использованием кредита, и вот почему. Процесс приобретения недвижимости в рассрочку растянут по времени. Сначала будущий заемщик присматривает квартиру, потом собирает необходимые документы (а это, как правило, не один день) и идет в банк, где его заявка рассматривается в течение как минимум нескольких дней, а то и недель. Когда банк одобряет заявку и готов дать кредит, выясняется, что присмотренная квартира успела подорожать и занятых в банке денег не хватит на ее покупку. Остается два варианта действий: снова обращаться в банк, чтобы запросить большую сумму, либо искать другую квартиру, чтобы уложиться в размер кредита. Но, увы, все не так просто. В первом случае банк может отказать в увеличении объемов кредитования, сославшись на то, что ваши ежемесячные платежи в этом случае превысят допустимый предел (обычно 30% совокупного дохода семьи). Второй вариант наблюдается сегодня повсеместно: получившие одобрение банка люди месяцами ищут подходящую квартиру… И не находят. Альтернативный (третий) вариант — обратиться в сервисную ипотечную или брокерскую компанию. Большинство из них сегодня начали работать в рамках агентств недвижимости. Некоторые уже получили юридическую независимость. Как правило, брокеры имеют договоры с десятком-другим банков, поэтому могут быстро подобрать оптимальную для каждого клиента программу. Кроме того, они помогают рассчитать ежемесячные выплаты по кредиту и быстро оформить заявку в банк. Если речь идет о строящемся жилье, брокеры нередко имеют договоры со строительными компаниями о временном замораживании цен на выбранную квартиру. Сервисные ипотечные фирмы могут помочь и в подборе квартиры. Конечно, их услуги платны — примерно 2-3% суммы кредита. Однако в нее входят и риэлтерские услуги, и юридические, и оценка, и страховка — словом, полный спектр услуг, без которых вы все равно не обошлись бы.

Проблема вторая: не хватает денег для уплаты первого взноса

Всем известно, что для покупки квартиры в кредит нужен не только стабильный доход, но и накопления (согласно сегодняшней практике, стандартный размер первого взноса составляет от 10 до 30% от стоимости приобретаемого объекта). Где их взять?

Во-первых, некоторые банки готовы принять в качестве первого взноса старую квартиру заемщика и даже помогут продать ее через уполномоченные риэлтерские компании. Правда, она будет оценена процентов в 70 реальной стоимости. Поэтому в случае срочной продажи можно потерять в деньгах, и немало.

Во-вторых, для уплаты первого взноса можно воспользоваться еще одним кредитом — потребительским, который короче по времени погашения и часто выдается под более низкий, чем ипотечный кредит, процент. И порой выдать его могут в том же банке. К тому же сравнительно небольшой потребительский кредит можно оформить на кого-нибудь из родственников. Однако перед этим следует взвесить все «за» и «против», чтобы оценить: сможете ли вы расплачиваться по двум кредитам сразу. Кстати, в некоторых банках подсчитывают общий семейный доход и оформляют кредит на основного заемщика и созаемщиков — близких родственников. Нередко от суммы, которую заемщики будут выплачивать ежемесячно, зависит и размер первого взноса, и срок кредитования. Чем выше совокупный доход семьи, тем мягче условия кредита.

Проблема третья: дополнительные платежи и услуги

Прежде чем обращаться в конкретный банк, стоит дотошно изучить все ипотечные программы. Многие думают, что главное в них — процент по кредиту. Это не совсем так. Разница, между «выгодным» и «невыгодным» вариантом, как правило, составляет 0,5–1%.

В условиях постоянного роста цен на недвижимость гораздо важнее скорость рассмотрения заявки (см. проблему первую), возможность предоставить справку о зарплате в свободной форме и другие нюансы. Но, кроме того, надо обращать внимание на цены, по которым банки предоставляют свои услуги.

Цены сопутствующих получению кредита услуг невысоки, но и из них складываются немаленькие дополнительные платежи. Чаще всего банки требуют представить большой пакет документов, подтверждающих психическое и физическое здоровье заемщика, его платежеспособность на несколько ближайших лет и прочие интересные документы. При этом часть из них достаточно просто «отксерить», часть получить в каком-нибудь госучреждении за стандартную плату, а некоторые нужно обязательно заверить у нотариуса. Деньги небольшие — но документов-то много.

Следующий шаг — оценка квартиры, выполненная профессиональным оценщиком, которому к тому же доверяет банк-кредитор. Стоимость услуг оценщика —  $100.  Следующий этап— отношения с банком. За рассмотрение заявки о предоставлении кредита некоторые банки не берут ничего, но некоторые — от 1000 до 5500 рублей. Затем наступает момент открытия счета — около 1% суммы кредита (впрочем, не во всех банках).

Еще одна значимая статья расходов — страхование. Выплаты по страховкам порой доходят до 5% суммы кредита. Страхуются жизнь и здоровье заемщика, а также финансовые риски, если ипотечный кредит оформляется на новостройку (0,5–3% от стоимости квартиры или от суммы кредита — зависит от близости окончания строительства). Если в залог банку идет квартира в старом доме, требуются дополнительные страховки: конструктивных элементов квартиры и права собственности (титульное страхование, 1–3% стоимости квартиры).

В любом случае получателю ипотечного кредита приходится быть готовым к тому, что все выше обозначенные дополнительные платежи составят не меньше $800–2000.

Проблема четвертая: моратории на досрочное погашение

Если выплаты по кредиту производятся ежемесячно, равными долями в течение N лет, возникает ситуация, когда в течение первого периода погашения выплаты процентов (они начисляются с остатка), значительно превышают платежи, идущие на погашение кредита. Например, вы взяли кредит на $50000 под 10% годовых и должны выплачивать по $600 ежемесячно. Отправившись в банк для погашения самого первого платежа, вы заплатите $417 и только $183 в счет погашения самого долга. Возникает вполне резонная мысль, что долг уменьшается слишком медленно, а проценты непомерно велики. А не постараться ли расплатиться досрочно, погасив хотя бы часть, пока проценты с остатка не станут вполне приемлемыми? Но не тут-то было. Многие банки, стремясь отработать свои проценты, вводят для заемщика мораторий на досрочное погашение. Как правило, он устанавливается на полгода или год, а некоторые банки вообще не соглашаются принимать досрочно выплаты. Или принимают, но со штрафом — заемщик обязан уплатить такую же сумму, какую он бы выплатил, например, за 15 лет пользования кредитом. Увы, сделать с этим что-либо — крайне за-труднительно. Подобную ситуацию можно только предвидеть и до заключения кредитного договора внимательно читать условия, на которых банк ссужает деньги. В особенности пункты, оговаривающие возможности досрочного погашения.

Проблема пятая: потери при рефинансировании

Ипотечные кредиты российские граждане начали брать уже несколько лет назад. Но тогда условия кредитования были не такими сложными, как сегодня, а просто драконовскими — до 23% годовых. И вот сегодня к заемщикам со стажем, погашающим невыгодные кредиты прежних лет, приходит «жаба» и регулярно душит их, указывая на более выгодные условия, на которых кредит взял сосед по дому.

Выход есть, только пользоваться им надо осторожно, предварительно просчитав, насколько он будет выгоден. Несколько банков запустили программы по перекредитованию (рефинансированию) ипотечных кредитов. При этом одни готовы перекредитовать любой ипотечный кредит, выданный в другом банке, другие — работают только с кредитами крупных государственных и иностранных банков. Но надо иметь в виду, что процесс переоформления старых обязательств сопровождается точно такими же расходами, как и при получении нового кредита: надо опять оплачивать услуги оценщика, ждать рассмотрения заявки и платить за это (если банк работает на таких условиях), оформлять новую страховку… И эти расходы могут перекрыть экономию от снижения процентов по кредиту. Выход только один: взять калькулятор и все внимательно посчитать.

Вполне возможно, что игра стоит свеч.

Впрочем, тем, кто приобрел квартиру в кредит два-три года назад и успешно справляется с выплатами, можно только позавидовать. Рост цен на недвижимость с лихвой перекрывает процентные ставки по ипотечным кредитам и все сопутствующие платежи. Поэтому, как ни крути, а приобретение квартиры в рассрочку все-таки остается выгодным делом.